……

漢堡王被郭氏收購的時候，就是全全三的快餐品牌，擁有1.6萬家店面。只是其中絕大部分都是加盟店。自從被郭氏接手，北的漢堡王並沒有開拓多新店面，但原本不足10%的自營店比例卻快速增加。藉助國房地產的不斷火熱，漢堡王在房地產方面的投資，不僅消除了房租支出，增加了現金流。同時也讓自己的固定資產回報率以每年20%的速度增長。

從零二年收購漢堡王開始，它幾乎是以百分之百負債的形式，增加自己自營店的規模。力度之大，一度讓嘲笑漢堡王已經由一家快餐店變了房地產公司。

但現在全球7584家漢堡王自營店，189.6萬平米房地產價值超過240億元，而且還在隨著全球房地產市場不斷髮展，而不斷提升。高額的負債率隨著漢堡王資產負債表的優秀表現，已經了哈佛商業課的經典案例。

“凱瑟琳，華夏市場不比國。長達五千年的歷史，形了獨特的餐飲文化。所以，除了充足的店面數，漢堡王還要據華夏人的口味提供更富的餐品。比如說華夏人常吃的豆漿、包子等。不要固執於傳統的漢堡、薯條和炸，否則我們很難真的再華夏快餐市場站穩腳跟。”

“…另外，對於加盟店的資質要嚴格審覈。對於任何加盟商，都要經過我們的嚴格培訓後才能正式營業。另外，要不定時的檢查加盟商的食品供應質量和服務質量，不能爲了一年幾萬塊錢的加盟費，損耗漢堡王的商譽。”

“放心吧，布魯斯，這些我都清楚。”

郭守雲點了點頭。

“零售業務，經過五年的發展，如今我們在全已經有6370家百樂家分店。其中自有店面2329家，佔比36.56%。2004年雖然還有20天，但百樂家今年的營收總額將突破130億元，淨利潤19.27億元。”

“明年，我們計劃讓百樂家的分店數量突破8000家，並正式進整個北市場。未來三年，分店數量超過1.3萬家，爲洲最大的連鎖社區超市企業。”

看著雄心萬丈的凱瑟琳，郭守雲微笑著點了點頭。

“很宏偉的計劃，不過我希未來三年，除了漢堡王的華夏業務，包括百樂家在，能夠放棄自營店的投資。”

“放棄自營店，爲什麼？”

“凱瑟琳，國的房地產價格已經太高了。比起2002年，舊金山、杉磯、休斯頓等國大城市中心城區的房地產價格已經較過去增長了94.7%，接近一倍。如此快速的增長，讓國房地產的潛力已經被完全支。而且，全的金融機構還在不斷的降低貸款審覈標準，甚至他們已經沒有標準，只要是國公民，不管他到底有沒有收，都可以貸款買房子，這太荒唐了。”

郭守雲搖了搖頭後繼續道：“雖然沒人知道國越吹越大的房地產泡沫什麼時候會破裂，但我們沒必要在這個時候跑進去當‘接盤俠’。暫時放棄自營店的擴張，儲備更多的現金流，是爲了在危機後，房地產拐點來臨時再抄底，那個時候我們付出的代價會低很多。”

“另外，今年11月份，聯儲的聯邦基金利率已經提升到了3.75%。繼續進行高負債擴張會讓我們面臨巨大的還款力。因此暫時的蟄伏是必要的，我們爲的是更好的將來。”

哈佛商學院企業管理碩士畢業的凱瑟琳在經歷了五年的商界歷練後，已經爲一個優秀的企業經理人。郭守雲的話給了很大的啓發，平時一些沒太關注的問題也再次出現在腦海，給了更多的提示。

“那爲什麼要單獨把華夏市場劃出來？”

“老劉，還是你說吧。”

後者也沒推辭，“因爲比起國已經完全的房地產市場，華夏的房地產是一個增量市場。伴隨著華夏經濟快速發展而產生的大規模城市化運，遷移到城市的新市民將需要數千萬套商品房。在華夏經濟高速發展結束之前，的房地產價格指數都不會降下來。從目前的全球發展局勢來看，最起碼三、五年，華夏經濟不會遭遇波折。所以，郭氏沒有必要停止在華夏自營店的擴張。”

現在劉知行已經完了斯坦福大學經濟學博士的學業，他的畢業論文《經濟學發展中金融的貢獻與效率》還登上了國最頂級的經濟學雜誌《國經濟週刊》。只是收到的來自國頂級大學，以及華爾街金融公司研究機構的邀約就有幾十封。

而郭守雲就更不用說了。五年來他已經用自己在金融領域的功，贏得了無數聲譽。‘上帝之子’、‘金融奇才’等外號，凱瑟琳耳朵裡已經聽出了繭子。

兩人都認爲國房地產行業面臨危機，自然擁有足夠的說服力。

“房地產是國經濟的支柱，一旦盪必然會造市衰退，經濟停滯。如果這樣的話，我們是不是要在所有業務上豆腐放慢發展速度，甚至保持現有的規模，先通過盈利把負債率降下來。”

9·11之後，國聯邦基金利率降到1%左右，商業貸款利息下降到了前所未有的都。抓住這次機會，郭氏商業集團幾乎是以百分之百的負債在擴張自己的業務。

除了前面已經說過的百樂家和漢堡王。如今兩年多下來，郭氏農場自有的土地規模已經達到506萬英畝；非自有的加盟農場173個，土地規模379萬英畝；遍佈國50個州。

現在的郭氏商業是全球第十二大私人土地擁有者，僅次於傑裡·米貝亞德創立的王牌農業，後者在澳大利亞擁有328萬公頃土地，從事牛養業務。

而全球最大的非政府土地擁有者是羅馬天主教會，在德國、印度等國家擁有令人難以置信的7160萬公頃土地，這個面積比法國還要大。

所以說，郭氏農場還要巨大的長空間。

伴隨著農牧業的快速擴張，郭氏屠宰場的數量也得到了很大的提升，兩年多下來，通過收購和新建，郭氏屠宰場的數量已經由9·11之前的46個增加到了現在的157個；年屠宰能力由過去的72萬頭，增加到了現在的319萬頭，覆蓋了牛、羊、豬在的所有大型牲畜。

而且還增加了分割、真空包裝等附加業務。

當然，這樣的屠宰規模比起皇冠、西**S這些輒上千萬頭大型牲畜屠宰能力的國巨頭沒法比。但它卻滿足了百樂家6370家店每天的新鮮製品需求。

另外，現在的郭氏生鮮加工，已經不只是大型牲畜的屠宰業務。在收購了桑德森農場公司後，郭氏生鮮加工業務，擁有了後者全球第8位，國第5位，年4.76億隻禽類屠宰能力。而且也了生鮮蛋、蛋製品、種蛋和苗生產與經營的公司。

除了屠宰，郭氏生鮮加工還收購了一些煉油廠、麪加工廠和糧食儲存機構，拓展出了更富的生鮮加工產業鏈。

流領域，除了並未涉足的海運業務之外。郭氏流著力發展的陸路，目前已經擁有大型貨車3733輛，中型貨車2.7萬輛；小型貨車，包括冷藏車在13.27萬輛；B747-400F、B757-200F貨運飛機113架。

在國五十個州，擁有379個貨棧。

短短兩年多的時間裡，郭氏商業集團的規模擴充了近3倍！

資產由9·11之前的153.86億元，增加到現在627.45億元。集團總營收也從9·11之前的62.3億元增加到現在的261.73億元，淨利潤增加了2.5倍，從9·11之前的16.2億元，增加到現在的40.5億元。

如此快速的擴張也是有代價的。在郭氏商業集團627.45億元的總資產中有81.37%是負債。也幸虧是這些年國房地產打著滾的向上翻，要不然郭氏商業的負債率還會更高。

當然能負債這麼高，也得益於郭氏商業的現金流充沛，旗下資產多是農場、屠宰場、房地產、車輛、貨棧之類的重資產。有足夠的抵押，當然更容易貸到足夠多的資金來擴張業務鏈。

另外，凰銀行的存在也爲郭氏的快速擴張提供了一定的支持。

面對凱瑟琳的問題，郭守雲點了點頭。

“在聯邦基金利率大幅提升的時候繼續舉債擴張已經不是明智之舉。現在郭氏最應該做的就是把這些年高速擴張後得到的資產夯實，整合部，完善企業管理系，增加現金流，降低負債比。蟄伏待機，等到國經濟盪，市拐點出現的時候，進市場抄底。那時候聯邦基金利率會再次降下來。危機之中，資產的價格也會很便宜。不管是併購也好，行業擴張也罷，對我們而言都是難得的機會。”

“這樣的理解是不錯。但關鍵是市場拐點什麼時候能出現？一年兩年我們可以等。但三年、四年的話，我們還要繼續等下去嗎？”凱瑟琳問道。